Maisons 1989-2005

Salut à tous les passionnés de rénovation ! ?

Aujourd’hui, nous allons explorer les maisons construites entre 1989 et 2005. Cette période a vu l’émergence de maisons individuelles en périphérie des villes et des villages, construites dans une logique de lotissement. Elles représentent environ 6,4% du parc résidentiel.

Contexte, urbanisme et architecture

Urbanisation des territoires : Ces maisons témoignent de la poursuite de l’urbanisation des territoires avec une construction de qualité moyenne basée sur des plans types.

Construction industrielle : Elles symbolisent la construction industrielle développée par les constructeurs de maisons individuelles « clef en main ».

Situation et caractéristiques ; Elles sont regroupées en zones pavillonnaires ou en secteur diffus, indépendantes sur leur parcelle et de faible hauteur (rez-de-chaussée + un étage + combles maximum). Elles possèdent un jardin privatif et peuvent être accolées en bande avec des caractères de mitoyenneté.

Valeur patrimoniale : Leur valeur patrimoniale réside dans la qualité des matériaux employés et l’emplacement stratégique vis-à-vis d’une ville ou de la proximité de services.

Optimisation de l’orientation : L’optimisation de l’orientation des maisons par rapport au soleil et à l’environnement a plus ou moins disparu, et leur implantation dépend davantage de la forme des parcelles ou de leur position par rapport à la voirie.

Taille des maisons : Majoritairement, les maisons font plus de 95 m2.

Caractéristiques Principales à l’État Initial

Volumétrie : Volumétrie simple souvent de forme carrée ou rectangulaire, avec des variations en L ou en T.

Structure : Parpaings de béton, brique creuse, béton banché, contre-cloison et lame d’air, cloisons en briques puis plaque de plâtre.

Toiture et couverture : Toiture à 2 ou 4 pans, les combles sont souvent aménageables et aménagés, avec quelques cas de toiture-terrasse et des tuiles mécaniques.

Isolation : Isolation thermique intérieure des parois verticales avec des valeurs R entre 2 et 2,4, isolation sous rampant ou sur plancher haut avec des valeurs R entre 2 et 3,5, et isolation du plancher bas sous dalle avec des valeurs R entre 0,8 et 2.

Menuiseries et ventilation : Menuiseries bois avec simple vitrage, volets pleins ou à persiennes bois ou métalliques, et des menuiseries PVC ou alu double vitrage.

Modification de l’état initial

Travaux d’aménagement

Aménagement des combles, redécoupage des espaces, cloisons supprimées, installation de cuisines équipées, modernisation de salles d’eau, création de niveaux supplémentaires, aménagement de pièces habitables en sous-sol.

Travaux d’amélioration ou d’entretien

Renforcement de l’isolation par l’intérieur des parois opaques, isolation des combles sous rampants, isolation du plancher haut, ravalement de façade, réfection des toitures, changement de l’installation de chauffage.

Des améliorations moins fréquentes, comme l’installation de panneaux solaires ou une climatisation réversible, peuvent aussi enrichir votre maison.

Les Atouts

Possibilité d’isolation par l’extérieur (ITE)

La simplicité des volumes et la neutralité des façades rendent souvent possible une isolation par l’extérieur. Cela permet de ne pas empiéter sur la surface habitable, ce qui est un gros avantage pour préserver votre espace de vie.

Facilité d’isolation des combles

Les combles sont souvent non aménageables à cause des charpentes à fermettes. Cette configuration permet généralement d’avoir recours à une isolation conséquente sur le plancher haut sans trop de difficulté technique.

Systèmes de ventilation mécanique

Depuis le début des années 80, les systèmes de ventilation mécanique existent dans l’habitat neuf afin de contrôler les débits d’air entrant et sortant et limiter ainsi les pertes de chaleur vers l’extérieur. Il est donc possible d’améliorer un système déjà en place en profitant des réseaux existants.

Planchers chauffants

En présence de planchers chauffants, les dalles ont été nécessairement isolées. La surface des sols est donc bien moins déperditive qu’un plancher non isolé, ce qui améliore le confort thermique de votre maison.

Les Contraintes

Volumétrie et compacité peu favorables

La volumétrie de ces bâtiments et leur nombre de façades donnant sur l’extérieur (au moins 4 si ce n’est plus pour les maisons en L ou en T) ne sont pas des éléments positifs au regard de leur bilan énergétique. Moins la maison est compacte et plus les surfaces d’échange avec l’extérieur sont nombreuses, augmentant ainsi les déperditions de chaleur.

Orientation pas toujours avantageuse

Leur orientation solaire peut être parfois très défavorable car la logique bioclimatique n’a pas nécessairement prévalu à leur implantation sur la parcelle. Ainsi, les apports solaires et la protection aux vents dominants ne sont pas vraiment optimisés. Les baies, parfois très grandes et orientées vers l’Ouest, ne sont pas toujours protégées du soleil et apportent des calories non souhaitées en été.

Mauvais confort d’été

Le recours systématique à l’isolation par l’intérieur n’offre pas une grande inertie à ces maisons, occasionnant ainsi un certain inconfort en été. Les vérandas, d’origine ou construites ultérieurement, si elles constituent un espace tampon intéressant en hiver, peuvent provoquer des surchauffes importantes en été si leur toiture n’est pas isolée ou protégée des apports solaires. On constate le même phénomène dans des pièces situées sous les combles mal ou non isolés.

Systèmes de chauffage à repenser

Le système de chauffage d’origine est souvent peu performant et, combiné avec un manque d’isolation et un effet de parois froides, le confort hivernal peut laisser à désirer et la consommation d’énergie être très élevée. Les réseaux de distribution sont rarement calorifugés, ce qui occasionne une perte de chaleur importante. Les installations de chauffage électrique (convecteurs, radiateurs à accumulation, etc.) sont également fréquentes. Pour éviter des factures d’électricité trop élevées, les occupants ont pu faire le choix de ne pas ou peu chauffer certaines pièces moins utilisées. Cette absence ou ce manque de chauffage, rendant les murs plus froids, augmente les phénomènes de condensation et, de fait, l’apparition de moisissures.

Présence de ponts thermiques

L’isolation par l’intérieur étant fréquente, les ponts thermiques peuvent être nombreux, surtout en présence de balcons, terrasses et autres éléments en saillie. La continuité de l’isolation n’est rarement assurée.

Défauts d’étanchéité à l’air

Si en partie courante, les murs et les enduits en bon état forment une barrière naturelle aux entrées d’air, il subsiste toujours des points faibles comme : les trappes d’accès aux combles, les conduits de ventilation, les encadrements des menuiseries et des menuiseries elles-mêmes, les passages de canalisation dans les murs extérieurs, les éventuelles cheminées, mais aussi les prises de courant, les hottes de cuisine… Procéder à un test d’infiltrométrie avant travaux permet de détecter les principales sources de fuite et cibler les traitements appropriés.

Ventilation inadaptée

La VMC simple flux hygroréglable qui s’est développée en France dans les années 80 visait à limiter les besoins de chauffage en réduisant les débits d’air extrait. Le faible renouvellement d’air, variable selon le niveau d’humidité, permet de faire des économies d’énergie mais la qualité de l’air diminue également. Il est fréquent de constater que pour des raisons d’inconfort lié à la sensation de froid ou de bruits extérieurs, les occupants ont parfois obturé les entrées d’air.

Estimation des consommations à l’état initial

Consommation moyenne

L’étude d’un échantillon menées sur 25 maisons construites sur cette période nous permet de dégager une moyenne de consommation en énergie primaire de 217 KWhep/m².an.

Diversité de qualité

Il existe une grande diversité de qualité dans la construction durant cette période. Certaines maisons affichent un bilan énergétique très lourd, en particulier celles équipées d’un chauffage électrique.

Maisons récentes

Les maisons les plus récentes, répondant aux réglementations thermiques en vigueur au moment de leur construction, se situent en dessous de cette moyenne, sans pour autant franchir l’étiquette C.

Répartition des déperditions énergétiques

Le poste le plus déperditif est celui des pertes liées à la ventilation et aux défauts d’étanchéité. Les portes et les fenêtres présentent également un très mauvais bilan.

Menuiseries d’origine

Pour les maisons construites entre 1989 et 2005, les menuiseries sont généralement d’origine et il est rare que leurs occupants les aient déjà remplacées. Or, leurs performances thermiques sont faibles et leur mise en œuvre n’a pas toujours été irréprochable.

Votre cas particulier

Diagnostic complet

Un diagnostic complet du logement permettra d’évaluer au plus juste les contraintes et les atouts de votre logement. Sur cette base, il sera alors possible d’identifier les scénarios d’intervention les plus adaptés.

Conseils de professionnels

Il est judicieux de prendre conseil auprès des professionnels des Espaces Info Energie, CAUE, ADIL, etc. Ces experts peuvent vous aider à chasser quelques idées reçues et mieux comprendre ce qu’il est possible de réaliser.

Audit énergétique

Un audit énergétique évaluera l’opportunité de conserver une paroi en l’état : soit parce qu’elle est déjà correctement isolée, soit parce qu’intervenir présenterait de trop grandes difficultés techniques ou financières, ou encore parce que son intérêt esthétique ou patrimonial l’interdit.

Rénovation globale ou étapes successives ?

Vous pouvez choisir de faire tous vos travaux en même temps (rénovation globale) ou par étapes. Si vous optez pour la rénovation par étapes, gardez quelques règles en tête :

• Respectez les Performances Énergétiques : Visez au minimum un niveau d’exigence conforme aux standards BBC (Bâtiment Basse Consommation).

• Travaux Indissociables : Ne changez pas les fenêtres sans améliorer la ventilation, et assurez-vous de coupler l’isolation avec des traitements des ponts thermiques et de l’étanchéité à l’air.

• Planification Future : Pensez à la compatibilité des interventions avec les travaux futurs.

Conclusion

Les maisons construites entre 1989 et 2005 offrent une belle opportunité de rénovation. Grâce à une bonne compréhension de leurs caractéristiques et de leurs possibilités d’amélioration, vous pouvez transformer votre maison en un espace plus confortable et écoénergétique.

N’hésitez pas à poser vos questions ou à partager vos expériences de rénovation dans les commentaires.