Maison de ville avant 1948

Salut à toutes et à tous! L’univers des maisons de ville construites avant 1948 est constitué de bâtisses, témoins d’une époque, et regorgeant de potentiel !

Contexte, urbanisme et architecture

Ces maisons représentent environ 20% des logements. Elles peuvent avoir une partie agricole (grange, écurie) souvent transformée en garage ou habitation. En ville, leur orientation dépend de la rue, pas toujours idéale. Celles construites entre les deux guerres, grâce à la Loi Loucheur, sont plus petites (souvent moins de 95m²).

Caractéristiques principales à l’état initial

• Volumétrie : Souvent plus hautes que larges, avec cave, rez-de-chaussée, étage et grenier.

• Structure : Murs en pierre (50 à 80 cm d’épaisseur), parfois en pierre de taille.

• Toiture : À deux pans, pente prononcée, tuiles plates ou mécaniques.

• Planchers : En bois (avec plafond en plâtre) ou dallage.

• Menuiseries : Fenêtres à deux vantaux, plus hautes que larges, volets en bois.

• Caves : Voûtées, sol en terre battue.

• Particularités : Façades enduites à la chaux, encadrements en pierre, linteaux décorés.

Modification de l’état initial

Beaucoup ont été réaménagées au fil du temps.

• Travaux courants : Aménagement des combles, création de salles de bain, extensions, nouvelles fenêtres, remplacement des planchers bois par du béton.

• Amélioration/Entretien : Isolation intérieure, double vitrage, nouveaux systèmes de chauffage.

Les atouts

Situation urbaine centrale

Première qualité : leur emplacement. Rénover ces maisons permet de revitaliser les centres-bourgs et lutter contre l’étalement urbain. C’est une façon intelligente de préserver nos territoires et de maintenir des services de proximité.

Construction de qualité

Ces maisons racontent l’histoire de nos villes ! Construites avec soin, elles témoignent de savoir-faire artisanaux aujourd’hui disparus. Chaque pierre, chaque détail a une âme.

Compacité thermique

Leur volumétrie simple est un vrai atout énergétique. Petites et compactes, elles sont plus faciles à chauffer. Leurs murs épais offrent même un bon confort d’été.

Rénovation collective

Cerise sur le gâteau : la possibilité de rénover collectivement ! Imaginez une rue entière se transformant, avec des propriétaires qui mutualisent leurs travaux et leurs moyens.

Les inconvénients

Ces maisons ont un charme unique, mais elles présentent aussi plusieurs contraintes importantes à connaître avant de se lancer.

Un passé parfois difficile : Avec l’âge, de nombreux éléments comme les chéneaux, gouttières ou tuiles peuvent être usés ou endommagés. Ces maisons souffrent souvent de remontées capillaires au pied des murs, d’infiltrations d’eau dans les sous-sols, ou d’infestations d’insectes xylophages qui attaquent les charpentes et planchers. Le bois peut pourrir, et des réparations ou bricolages peu adaptés ont parfois fragilisé les structures. Un diagnostic complet est donc essentiel pour détecter ces problèmes et prévoir les travaux nécessaires.

Orientation et organisation spatiale : Les maisons mitoyennes anciennes ont souvent une orientation aléatoire, avec peu d’ouvertures côté rue. L’ensoleillement peut donc être faible, notamment si les bâtiments voisins créent des ombres. De plus, la surface habitable est souvent réduite et l’agencement intérieur ne correspond pas toujours aux modes de vie actuels.

Isolation très limitée : Ces bâtiments ne bénéficient généralement pas d’isolation, ce qui entraîne une longue montée en température en hiver et une consommation énergétique élevée. L’isolation du toit est souvent le point le plus facile à améliorer, surtout si les combles sont perdus ou aménageables. En revanche, isoler les murs extérieurs est délicat : le fait d’être en mitoyenneté empêche souvent l’intervention sur les façades côté voisin. Quand l’isolation par l’extérieur est possible, elle nécessite parfois des travaux lourds (modification des débords de toiture, découpe des appuis de fenêtre en pierre, déplacement des gouttières…). L’isolation intérieure, quant à elle, doit gérer les ponts thermiques apportés notamment par les murs porteurs (murs de refend).

L’isolation des sols peut aussi poser problème, surtout avec des caves voûtées ou une faible hauteur sous plafond, qui limitent la possibilité de poser un isolant dessous.

Ventilation insuffisante  : La ventilation, souvent naturelle, dépend de l’ouverture des fenêtres et des défauts d’étanchéité des murs. Cela ne garantit pas un renouvellement d’air efficace, en particulier dans les pièces humides. Les grilles d’aération installées sont souvent bouchées par les occupants, gênés par les courants d’air en hiver. Installer une VMC est alors indispensable pour assurer une bonne qualité d’air et réduire les pertes d’énergie.

Systèmes de chauffage obsolètes : Au départ, ces maisons étaient chauffées par des cheminées ouvertes ou des poêles à bois à faible rendement, avec une pollution intérieure importante. Dans beaucoup de cas, des chauffages électriques vétustes ou des chaudières anciennes ont pris le relais, souvent sans régulation ni isolation des réseaux. Parfois, pour limiter les factures, des pièces sont peu ou pas chauffées, ce qui accentue les problèmes d’humidité et les moisissures.

Mauvaise étanchéité à l’air : Les murs et enduits en bon état peuvent bloquer naturellement certaines entrées d’air. Mais quand on trouve des défauts (fissures, joints cassés, enduits dégradés), l’étanchéité devient insuffisante. Les principaux points faibles sont les trappes d’accès aux combles, conduits de ventilation, encadrements et menuiseries, conduits et prises électriques, cheminées, hottes de cuisine… Ces défauts favorisent les pertes de chaleur et la pénétration de l’humidité.

Les chiffres clés

La moyenne de consommation en énergie primaire des maison de ville d’avant 1948 est d’environ 295 kWhep/m²/an. Mais attention ! Ce chiffre cache de grandes différences : certaines maisons sont restées dans leur jus, sans aucune isolation, tandis que d’autres ont déjà bénéficié de travaux d’amélioration.

Où part la chaleur ?

Voici le classement des plus grandes pertes de chaleur :

1. Les murs extérieurs (champion des déperditions !)

2. La toiture

3. Les défauts d’étanchéité et la ventilation

4. Les autres postes (environ 13% chacun)

Mais attention : chaque maison est unique ! Par exemple, si votre toit est déjà bien isolé, vos principales pertes seront peut-être ailleurs.

Comment faire pour votre maison ?

1. Commencez par un diagnostic complet

2. Consultez un Référent d’Aides à la Rénovation (RAR)

3. Faites réaliser un audit énergétique

Deux Approches Possibles pour les Travaux :

La rénovation globale : tout d’un coup ! La rénovation par étapes : plus progressive, mais avec des règles à respecter :

• Viser le niveau BBC

• Coordonner les travaux (par exemple, pas de nouvelles fenêtres sans penser à la ventilation)

• Prévoir la compatibilité avec les futurs travaux

Conclusion

N’oubliez pas : l’objectif est d’atteindre une basse consommation, que ce soit en 5, 10 ans ou plus. L’important est d’avancer dans la bonne direction !

Vous avez des questions sur votre projet ? N’hésitez pas à les poser en commentaires !